急！成都市温江县公平镇龙飞村(原长江机床电器厂)土地利用规划？
体积分数
计算公式
容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积当建筑高度大于8m时，计算容积率时将本层建筑面积翻倍(容积率
每个地区或城市都有自己的相关规定)。容积率越高，居民舒适度越低，反之亦然。绿地率也是如此。绿地率越高，容积率越低，建筑密度越低，开发商可以用来回收资金的空间就越少，居民就越舒服。容积率和绿地率的比例决定了这个项目是从人们生活需求的角度，还是从纯赚钱的角度来设计一个小区。
相关规定
容积率一般是政府规定的。一般来说，现行城市规划法律法规体系下编制的各类居住用地控制性详细规划分为独立别墅0.2~0.5，联排别墅0.4 ~ 0.7，6层以下多层住宅0.8 ~ 1.2，小高层住宅11.5 ~ 2.0。18层的高层住宅为1.8 ~ 2.5，19层及以上的住宅为2.4~4.5，住宅小区容积率小于1.0，为不寻常住宅。而且根据不同城市的特点有所不同。
编辑此部分的建筑特征。
(1)容积率表示特定“宗地”内单位土地面积允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单位。它是地球表面有明确边界和所有权的一块土地，其面积不包括公共道路、公共绿地、大型市政和公共设施。容积率只有参考“宗地”的容积率，才能反映土地利用的具体强度，且宗地之间具有可比性。(2)容积率(R)、建筑密度(C)、层数(H)之间存在一定的关系。建筑密度是指特定“宗地”中建筑地下室面积与宗地面积的比值。当宗地内每套房屋的层数相同，且单套房屋每层建筑面积相同时，它们之间的关系可以表示为:r = c h，这种情况下，建筑层数与容积率成正比。(3)容积率能更准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了开发土地，建造房屋。房屋单方开发成本=单方建筑成本+楼面价+税费+楼面价=宗地总价格/宗地总允许建筑面积=土地单价/容积率。因此，楼面地价比单价更能准确反映地价的高低。(D)地积比率客观上具有最合理的价值。一般来说，提高容积率可以提高土地利用效率，但建筑容量的增加会导致建筑环境的恶化，降低使用的舒适度。为了协调经济效益、社会效益和环境效益，城市规划中的容积率客观上具有最合理的值。
在此部分编辑容积率指数的计算规则。
第一，容积率是指地面总建筑面积与某地块内总建设用地面积的计算值。地上总建筑面积计算值为建设用地内各建筑物地上建筑面积计算值之和；地下营业面积，其营业面积不计入建筑面积容积率的计算。一般情况下，建筑面积的计算值按《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)执行。如遇特殊情况，适用本规则的下列规定。二、居住建筑标准层高大于4.9米(2.7米+2.2米)时，不论层高是否有夹层，建筑面积计算值均按层高水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑高度大于7.6m (2.7m× 2+2.2m)时，计算建筑面积为楼层水平投影面积的3倍，不考虑楼层是否有夹层。三、办公楼标准层高度超过5.5米(3.3米+2.2米)时，不论楼层是否有夹层，建筑面积计算值均按楼层水平投影面积的两倍计算；办公楼高度大于8.8m (3.3m× 2+2.2m)时，计算建筑面积按楼层水平投影面积的3倍计算，不考虑楼层是否有夹层。4.普通商业建筑标准层高大于6.1 m (3.9 m +2.2 m)时，计算建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算，不考虑该层是否有夹层；普通商业建筑高度大于10米(3.9米× 2+2.2米)时，计算建筑面积按楼层水平投影面积的3倍计算，不考虑楼层是否有夹层。五、计算带阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值应按其水平投影面积计算。六、地下空间顶层为室外地面以上1.5米，建筑面积计算值按本层水平投影面积计算；地下空间顶层比室外层高小于1.5m的，其建筑面积不计入容积率。建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准并加0.2m作为室外地坪，再按上述规定核定。七、住宅、办公、普通商业建筑，如门厅、大堂、中庭、内走廊、采光厅等公共部位和屋顶，独立式住宅和特殊用途的大型商业建筑、工业建筑、体育馆、博物馆、展览馆暂不按本细则计算，其建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)计算。八、设计单位应在总平面图上注明建筑面积和建筑面积计算值。九、本细则规定的数值包括本数。十、本细则实施中遇到的其他情况，我部将及时进行补充和修改。十一、本规则自发布之日起实施。[1]
编辑本段对地价的影响
影响地价的因素很多。虽然各因素对地价的影响方式不同，但其作用机制可以抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系来影响地价。收益机制在很大程度上决定了土地供给的经济剩余，市场供求关系使得土地价格相对于经济剩余有所波动，决定了土地供给经济剩余的分配，使土地价格的变动复杂化。容积率对地价的影响受收入机制和市场供求关系的影响。一般来说，区位条件越好，地价水平越高，供需矛盾越突出，土地规划控制越严格，容积率对地价的影响越大。具体表现在以下几个方面:
影响一
遵循“收益递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土壤体积比
随着土地投入的增加，土地净收益会出现递增到递减的特征。作为城市建设用地，容积率对地价的收益递增和递减规律如下:建筑密度不变时，容积率的增加主要引起建筑层数的增加，随着建筑层数的增加，由于基础工程费和地基处理费的分摊，开始时单方成本下降；当层数达到一定值时，需要加固地基、增加电梯、加强抗震等。，且单边成本由下降变为上升，而单边售价则由于建筑容量增加导致建筑环境质量下降而呈现下降趋势。单边售价等于单边成本时，土地收益达到最大，地价达到最高。此时的容积率是最经济的容积率。如果容积率继续提高，土地投资收益会因为单边售价低于单边成本而开始下降，地价也会开始下降。例如(图1)，MC是单边成本，MR是单边售价。一定容积率L下的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减去投资者资本和劳动的正常利润，剩下的就是地价。当容积率等于m时，单边成本等于单边售价，土地开发边际收益为0，总收益(DCNF地区)达到最大，地价达到最高，m为最佳容积率。在这个容积率以上，地价开始反方向变化，随着容积率的增加而降低。
影响2
容积率对地价的影响与城市规模正相关。首先，城市规模大，土地集约利用程度高，地价整体水平高，楼面地价占房子单方开发成本的比重高。通过降低楼面地价降低房屋单方开发成本的效果明显，而小城市土地集约利用程度低，地价整体水平低。房屋开发的单方成本主要受房屋单方成本的影响。通过降低楼面地价来降低房屋开发单方成本的效果并不明显，而如果房屋层数达到一定值，单方项目的成本就会增加。此外，大城市有相对系统的城市规划数据，土地开发受规划严格控制，而小城市的规划控制一般不严格，容积率的确定往往比较随意。很多地方对容积率没有限制，或者有，但控制不严格。而且，一些地方政府为了树立城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展。越高越好，容积率在这些小城镇缺乏实际意义。因此，城市规模越大，容积率对地价的影响越明显，地价随容积率的变化越大。
影响三
容积率对同一城市不同地段的地价影响不同。城市中心区位条件优越，土地利用强度、土地利用效益、土地需求、土地稀缺性、规划控制都高于其他区域，尤其是城市边缘区。投资者的激烈竞争使得在土地收益机制的作用下，地价随容积率变化的幅度保持或接近地价随容积率变化的规律。在其他地区，随着土地使用收益、土地需求及其稀缺性的降低，容积率对地价的作用降低。因此，容积率对同城地价的影响是由中心向外围逐渐减弱的。
影响力4
容积率对不同类型土地的地价有不同的影响。商业用地对区位条件最为敏感，只能分布在区位条件优越的公路沿线少数区域。土地的稀缺性和供需矛盾比住宅和工业用地更突出，容易形成卖方市场。由于众多土地使用者的竞争而导致的容积率提高所产生的经济剩余，主要以地价的形式表现出来，属于土地所有者。居住用地对区位条件的敏感性弱于商业用地，但强于工业用地；工业用地一般分布在城市外围，不仅对区位条件最不敏感，而且受工艺流程限制，很多情况下没有容积率限制。因此，在同一城市，容积率对不同类型地价的影响由强到弱，依次为商业、住宅和工业用地。
编辑这一段对生活的影响
人口密度
住宅项目容积率高，意味着很多房子都建在小区里，高密度的住宅肯定会带来高密度的居民，最终导致小区业主舒适度的下降。此外，高密度的居民还会对楼内的健身场所、儿童活动区、娱乐中心、电梯、消防通道等造成很大压力。频繁的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度住宅区时应该提出更高的要求。
内部规划问题
高容积率住宅由于过分追求土地利用率，居住区的楼层会更高，绿地比例会相应降低，从而影响居住区的居住环境和品质。另外，楼与楼之间的距离太近，小区内的容积率
道路狭窄、停车位不足也是高容积率住宅区的普遍问题。如何合理解决这些问题，不仅是开发商的重要任务，也是购房者提高对社区认可度的重要方面。
安全问题
因为居住密度高，进出的人会更多，外人融入的难度也会相应降低。这对高体量住宅的安防系统提出了更高的要求。所以，高容积率的小区安防系统一定要跟上(当然，这并不意味着低容积率的小区安防不重要)，不仅要加大监控设备的密度，还要增加巡逻人员，保证住户的安全。
编辑本段以纠正不规范之处。
开展自查自纠
一批违法违规行为被依法处理。2009年5月起，各地开始组织自查自纠，对2007年6月65438+10月1至2009年3月31期间取得规划许可的房地产开发项目进行梳理，对发现的违法问题及时依法处理。截至2009年6月5438+2月31，除西藏外，全国30个省(区、市)* * *共检查房地产项目73139个(用地面积447557公顷)，其中变更规划、调整容积率项目8235个，占自查项目总数的168个。发现1988个项目(用地面积5474公顷)违规变更规划、调整容积率，占自查项目总数的2.72%，占变更规划、调整容积率项目总数的24.14%；通过自查自纠，补缴土地出让金124.06亿元，罚款6510万元，吊销规划许可证57份。根据两个专项治理办公室的信息，北京、辽宁、江苏、浙江、安徽、江西、山东、湖北、湖南、广东、广西、四川、贵州、云南、陕西、青海等省(区、市)行动迅速，基础工作比较扎实，情况上报及时详实。
加大调查处理力度
严肃查处了一批违纪违法案件。各地更加注重办案，认真调查核实群众举报的问题和线索，严肃查处了一批违纪违法案件。截至2009年6月65438+2月31，各省(区、市)容积率问题专项治理机构* *受理群众举报888件，核实241件，处分党政干部178人，其中县处级干部45人，地厅级干部9人；移送司法机关69人，其中县处级干部19人，地市级干部3人。从各地查办案件情况看，目前突出的有以下四类问题:一是公职人员利用规划审批权搞权钱交易、索贿受贿；二是地方政府和城乡规划主管部门从地方和部门利益出发，违反法定权限和程序，擅自批准变更规划和调整容积率，擅自减免土地出让金和配套费；三是房地产开发商未经批准违反规划许可进行开发建设，政府主管部门玩忽职守，监管不力甚至荒废；四是房地产开发商利用伪造公文、刻制公章等非法手段骗取规划许可变更规划、调整容积率。各地严肃查处了一批典型案件，对查办案件起到了震慑和教育作用。湖北省查处麻城房地产开发腐败案件。麻城市委原书记邓新生、分管城建的原副市长徐生贤、建设局原局长夏桂松等公职人员，在土地出让、规划审批、减免收费过程中，收受房地产开发商贿赂。浙江省查处平阳县房地产腐败案件。平阳县委原副书记、县长黄安波，平阳县委原常委、常务副县长许等4名县处级干部，利用职务之便，为相关企业在提高容积率、免收土地出让金等方面谋取利益，非法收取他人财物。海南省查处三亚市政府原市长助理曾清泉违法违纪案。曾清泉在担任三亚市规划局局长、市长助理期间，利用职务之便，在规划审批、容积率调整等方面为他人谋取利益，索取、收受他人巨额财物。
长效机制建设
建立和完善了一批法律法规。一些地方通过专项治理发现问题，有力推动了城乡规划的制度建设。目前各地已经制定了一批政策文件。北京、河北、安徽、福建、江西、山东、陕西等省市明确了建设用地容积率调整的条件和程序。北京市规划委、市监察局联合制定了《关于贯彻落实住房城乡建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知的意见》，将建设用地容积率指标调整程序细化为书面申请、集体研究、技术论证、部门联审、专家评审、公众参与、请示汇报、人大备案八个环节。河北省以省人民政府令的形式出台了《河北省控制性详细规划管理办法(试行)》，对修改控制性详细规划和改变建筑容积率、建筑密度等开发强度控制内容的程序进行了约束，并设定了法律责任。长春市先后出台了《长春市经营性用地容积率指标调整办法》、《长春市建设项目容积率计算原则》、《长春市违规调整建设用地容积率责任追究办法》等一系列政策文件。各地还积极探索推进城乡规划政务公开的途径，普遍建立了规划审批前后公示、近期建设项目公示、建设项目审批前后公示、违法查处公示、社会监督员等制度。[2]
编辑此段落时出现问题。
这个地方不活跃。
少数地方对容积率专项治理的重要性认识不足，仍处于被动状态，进展缓慢，收效甚微。有的自查自纠不彻底、不扎实，基础工作薄弱。从各地通报的情况看，仍存在“零问题”、“零案件”；有的报告不及时，数据不完整，存在漏项、漏项。此外，一些地方对清理相关地方性法规和规范性文件不够重视，一些明显不符合城乡规划法规定的规范性文件没有得到及时清理和纠正。
调查处理力度低。
目前，人民群众投诉违法变更规划和调整容积率的举报数量仍然较高，但一些地方开展监督检查的措施不够有力，查办案件的投入不足，部门之间的协调机制不健全。少数省(区、市)对移交的两起案件重视不够、重视不够，有的对有重要结果的两起案件不回复或回复时间过长；有的对移送的案件不直接查处，而是交由投诉所涉及城市的城乡规划部门调查处理，甚至直接向下级报告发送答复。对需要核实的问题，不作判断或结论，不提整改意见和措施。2009年，两个专项治理办公室* * *向地方专项治理办公室发送转办函83份，其中要求按时回复结果51份；截至2月2010，12，已收到回复42条，尚未回复9条。
非标准程序
目前各地对改变规划、调整容积率的做法和程序有不同的规定。在少数地区，规划设计条件的调整以政府会议纪要的形式决定。要依据《城乡规划法》梳理相关地方性法规，进一步规范规划变更和容积率调整的具体条件和操作程序。此外，部分城市监管覆盖面小，土地出让和规划审批缺乏监管依据，规划条件审批随意性大。
编辑本段的治理工作安排。
2010年3月4日，中央治理工程建设领域突出问题领导小组召开第二次会议，研究部署今年专项治理工作。会上，中央书记处书记、中央纪委副书记何勇作了重要讲话，对深入开展违法改规划和容积率调整工作提出了更高要求。各地区、各有关部门要认真学习领会何勇同志重要讲话精神，进一步提高思想认识，按照中央专项治理领导小组的部署要求，把容积率专项治理作为工程建设领域突出问题专项治理的重要任务，加强组织领导，明确工作责任，加大治理力度，以务实的工作作风深化容积率专项治理，不断取得新成效。经住房城乡建设部、监察部研究，2010年，容积率问题专项治理要与工程建设领域突出问题专项治理相结合，规范城乡规划管理，重点做好以下工作: (一)清理检查调整容积率指标、改变土地用途的房地产开发项目。重点清理检查2009年4月1日至2月1日取得规划许可的房地产项目。对检查中发现的违法问题，要依法处理到位。(二)严肃查处违纪违法案件。进一步完善跨部门沟通协调机制，拓宽案件线索来源，加大案件查办力度，严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整等城乡规划工作中的失职渎职、权钱交易等违纪违法行为，严肃查处城乡规划管理中损害群众合法权益的问题。住房和城乡建设部、监察部将对重点案件进行督办，并适时向社会通报一批典型案件。(三)完善城乡规划管理和监督检查制度。一是继续组织地方政府清理相关规范性文件。二是制定完善控制性详细规划，修改管理制度，修订颁布《违反城乡规划规定行为处罚办法》等制度规定。三是完善规划修编、审批、公示和征求公众意见制度。(四)加强综合指导和监督检查。各省(区、市)要加强督促检查，督促各级抓好工作落实。二季度，住房城乡建设部、监察部组织对部分地区开展专项治理工作以来的情况进行了抽查，重点检查“零问题”、“零案件”的地区和群众投诉举报较多的地区，督促整改处理到位。第三季度，两部门将对各地专项治理工作开展情况进行总结汇报。