2019上饶市房屋拆迁管理条例及拆迁补偿标准(全文)
第一条为加强我市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》，结合本市实际情况，制定本细则。
第二条本细则适用于本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁，需要对被拆迁人进行补偿安置的。
第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
本细则所称拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。
本细则所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人。
第四条上饶市房地产管理局是全市房屋拆迁的行政主管部门(以下简称市房屋拆迁管理部门)，对全市房屋拆迁工作实施监督管理。上饶市房屋拆迁安置办公室负责全市城市房屋拆迁管理的日常具体工作。
县(市)房地产管理部门是县(市)房屋拆迁管理部门，负责对辖区内的房屋拆迁工作实施监督管理，业务上受市房地产管理局指导。
计划、建设、规划、财政、环保、文化、工商、通信、供电、司法、公安等部门和有关乡镇人民政府、街道办事处应当根据各自职责，相互配合，做好城市房屋拆迁管理工作。
县(市)人民政府土地行政主管部门依照有关法律、法规和规章的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第二章拆迁管理
第五条拆迁房屋必须取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请房屋拆迁许可证，应当向房屋所在地的房屋拆迁管理部门提交下列材料:
(一)申请房屋拆迁报告；
(2)建筑工程。批准文件；
(3)建设用地规划许可证；
(四)国有土地使用权批准文件；
(五)拆迁计划和拆迁方案，
(六)办理存款业务的金融机构出具的存款证明。
第六条拆迁人提交的拆迁方案应当包括以下内容:
(一)拆迁范围和房屋基本情况；
(二)拆除方法；
(三)拆迁期限和过渡期限；
(四)拆迁补偿标准和拟由拆迁人提供的产权调换房屋；
(五)预计所需补偿安置资金及资金到位时间；
(六)对拆迁范围内依法应当保护的建筑物、构筑物和其他设施以及树木采取的保护措施。
第七条房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，符合条件的，发给房屋拆迁许可证，并按有关规定收取拆迁管理费。
第八条房屋拆迁管理部门应当自颁发房屋拆迁许可证之日起5日内公布房屋拆迁情况。拆迁公告应当包括下列内容:
(一)拆迁；
(二)拆迁范围；
(三)拆迁期限；
(四)拆迁后的土地用途。
在房屋拆迁管理部门发布房屋拆迁公告的同时，应当公布拆迁计划；拆迁计划未公布的，拆迁人有权拒绝搬迁。
拆迁公告发布后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动:
l、新建、扩建和改建房屋；
2、改变房屋或土地用途；
3.租房子。
拆迁人应当就在建工程向公证处申请证据保全，赔偿范围以证据保全范围为准。
房屋拆迁管理部门应当书面通知国土、工商、规划、房管等部门。以及当地乡镇人民政府、街道办事处暂停办理规划拆迁范围内的建设工程规划许可证、工商营业执照、户籍、房屋产籍分析或交易等手续。暂停期限最长不得超过1年。拆迁人需要延长暂停期限的，应当经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限最长不得超过一年。
违反前款规定，在暂停期限内办理相关手续，导致货币补偿金额增加的，增加部分不予补偿。
第九条拆迁人应当按照房屋拆迁许可证载明的拆迁范围和期限实施拆迁，不得扩大或者缩小拆迁范围。
第十条拆迁人应当在房屋拆迁许可证规定的拆迁期限内完成拆迁，确需延长拆迁期限的，拆迁人应当在批准的拆迁期限届满15日前，向颁发房屋拆迁许可证的房屋拆迁管理部门申请延期；房屋拆迁管理部门应当自收到延期申请之日起5个工作日内给予答复。准予延期的，仅在原房屋拆迁许可证上注明，不再重新发放房屋拆迁许可证。
第十一条拆迁实施前，拆迁补偿安置资金必须经房屋拆迁管理部门批准，并全额存入房屋拆迁管理部门指定的办理存款业务的金融机构的专用账户；根据拆迁许可证规定的拆迁期限，分期实施拆迁。每次拆迁前，存入金融机构专用账户的资金应不少于拆迁所需的补偿安置资金。房屋拆迁补偿安置资金应当用于房屋拆迁补偿安置，不得挪作他用。拆迁补偿安置资金不足的，房屋拆迁管理部门不得发放房屋拆迁许可证。
第十二条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托有资质的单位实施拆迁。
拆迁转为自拆的，应当有与拆迁项目相适应的熟悉相关房屋拆迁、工程施工和房屋面积测算的专业技术人员。
拆迁人委托拆迁的，应当向受委托的拆迁单位出具委托书，并签订拆迁委托合同。委托或者变更委托的，应当自委托拆迁合同签订或者变更之日起05个工作日内，将委托拆迁合同报房屋拆迁管理部门备案。受委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
房屋拆迁管理部门或者其他不具备拆迁资格的机构不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十三条房屋拆迁应当由具有安全保证条件和相应建筑施工企业资质证书的企业承担。施工企业必须编制房屋拆迁方案，接受市房屋拆迁管理部门的安全监督，施工企业负责人对施工安全负责。
第十四条拆迁人应当依照本细则的规定，对被拆迁人进行补偿和安置。
被拆迁人应当服从建设项目的需要，在拆迁补偿安置协议或者房屋拆迁管理部门裁决规定的搬迁期限内完成搬迁。
第十五条拆迁当事人应当按照本细则的规定，就补偿方式、搬迁期限、补偿金额、房屋产权调换、搬迁过渡方式和期限等事项签订书面拆迁补偿安置协议。
实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议应当载明下列事项:
(一)被拆迁房屋的结构、面积、位置、层次、朝向、土地使用权取得方式等基本信息；
(二)拆迁补偿方式；
(三)搬迁期限；
(四)赔偿金额及支付方式和期限；
(五)搬迁补助费、其他搬迁补偿费及支付方式和期限；
(六)违约责任。
实行产权调换的，拆迁补偿安置协议除前款第(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项内容外，还应当包括下列内容:
(一)产权调换房屋的建筑面积、位置、层次、类型、开发、结构、朝向；
(二)搬迁过渡方式和过渡期限；
(三)过渡房的位置和面积；
(四)产权交易差价结算办法；
(五)临时安置补助费及其支付方式和期限。
第十六条房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督，切实保护被拆迁人的合法权益。
拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后，拆迁人应当按照协议约定向拆迁人出具支付凭证，拆迁人应当凭支付凭证向办理拆迁人存款业务的金融机构支取补偿款。
当拆迁补偿安置实际所需资金超过预期资金时，拆迁人应当及时向金融机构的专用账户追加资金；拆迁人完成全部拆迁补偿安置任务后，拆迁补偿安置资金仍有结余的，拆迁人可以凭房屋拆迁管理部门的证明提取结余。
第十七条拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者承租人在搬迁期限内拒不搬迁的，被拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提起诉讼。诉讼期间，被拆迁人可以向人民法院申请先予执行。
第十八条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人经协商不能达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，市、县房屋拆迁管理部门应当作出裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人，由同级人民政府管理。裁决应当自受理申请之日起30日内作出。
裁决时，房屋拆迁管理部门或者人民政府应当听取有关专家对拆迁补偿估价的意见。
当事人对裁决不服的，可以在法定期限内申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。诉讼期间，拆迁人已经按照裁决对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置房、周转房的，不停止拆迁执行。
第十九条被拆迁人或者房屋承租人未在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，由房屋所在地的县(市)人民政府责成有关部门强制搬迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制搬迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当将与被拆迁房屋有关的情况，向公证处办理证据保全，裁决确定的补偿中未被拆迁人接受的部分，应当提交公证书。未经证据保全和公证，不得实施强制拆迁。
第二十条拆迁补偿安置建设项目转让尚未完成的，应当经当地房屋拆迁管理部门同意，办理房屋拆迁许可证变更手续，房屋拆迁管理部门应当公告变更后的房屋拆迁许可证的相关内容。原诉讼拆迁补偿安置协议中的相关权利和义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当自转让合同签订之日起30日内书面通知被拆迁人并予以公告。
第二十一条拆迁涉及军事设施、人防设施、教堂、寺庙、文物的，应当按照有关法律、法规的规定办理。
第二十二条拆迁人和拆迁实施单位在拆迁范围内的房屋拆迁结束后05日内，必须将拆迁补偿安置协议和安置资料以及拆迁现场是否拆除、平整等情况公布。，报房屋拆迁管理部门验收。
第二十三条市、县级房屋拆迁管理部门应当加强对房屋拆迁活动的监督检查，房屋拆迁管理部门应当建立健全房屋拆迁档案制度。拆迁人应当按照完整、准确、规范的要求，及时整理、妥善保管拆迁资料，并在拆迁工程验收合格后一个月内，将拆迁资料报送房屋拆迁管理部门存档。
房屋拆迁档案包括:拆迁计划和方案及其调整资料、拆迁补偿安置协议及其结算资料、其他与拆迁有关的档案。
拆迁人在建设工程验收结束后，应在15日内将应拆除房屋的产权证或土地证移交房管或国土部门予以注销。
第三章拆迁补偿安置
第二十四条凡在本市城市规划区内，被征用集体土地上房屋的拆迁安置，应当按照本细则的有关规定给予货币补偿或者产权调换。规划区内不再安排其他宅基地供拆迁户自建住房。
第二十五条补偿安置户应当以房屋产权证或者土地证为依据，一证一户；拆迁出租公有房屋，以租赁合同为准，每户一份。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照剩余使用期限分摊的建设费用给予适当补偿，不予安置。
第二十六条拆迁补偿可以是货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本细则第二十七条第二款、第三十条第二款规定的情形外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式，提倡被拆迁人选择货币补偿方式。
第二十七条实行房屋产权调换的，拆迁人和被拆迁人应当按照第三十一条的规定，计算对被拆迁人的货币补偿。货币补偿金额与产权调换房屋有差额的，待差额结清后调换。
拆除非公有房屋的附着物，不实行产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
对被拆迁人购买的房屋与被拆迁房屋进行产权调换或者相当部分的，对被拆迁人免征房屋契税。
第二十八条拆迁人应当为被拆迁人提供符合国家设计规范和质量安全标准的房屋。拆迁人提供用于产权调换的房屋应当产权清晰，无抵押、无担保。
第二十九条拆迁公益性房屋，拆迁人应当按照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
市政建设项目拆迁房屋原则上实行货币补偿。
市政建设工程是指经市、县人民政府批准的道路、桥梁、河道整治、防洪、排水、排污、环卫设施、公共绿地、广场、道路照明、绿化等建设工程。
第三十条拆迁租赁房屋，由拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或者由拆迁人对房屋承租人进行安置，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与承租人未就解除租赁关系达成协议的，被拆迁人应当进行房屋产权调换。实行产权调换的房屋由原房屋承租人承租，拆迁时应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第三十一条货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、环境、容积率、结构、开发、层次、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
拆迁人可以协商确定货币补偿和产权调换的差价，也可以委托房地产价格评估机构进行评估。
第三十二条市、县(市)人民政府应当根据本地实际，确定和调整房屋拆迁货币补偿基准价格，作为市场评估的参考，并于每年3月底前公布。市、县(市)人民政府在确定和调整房屋拆迁货币补偿基准价时，应当听取社会各方面的意见。
房屋拆迁货币补偿基准价应真实反映市场情况。
被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证为准。被拆迁人对房屋所有权证书载明的建筑面积有异议的，可以向房屋测绘部门申请重新核定，费用由申请人承担。
房屋拆迁评估程序，按照省建设行政主管部门制定的房屋拆迁估价技术规范文件执行。
第三十三条房屋拆迁补偿评估应当由具有相应资质的房地产价格评估机构承担，并遵循房地产评估规范。
房屋估价实行“谁委托，谁付费”的原则。
第三十四条对被拆迁房屋，宜选择两种以上估价方法，有可能选择市场比较法估价的，应以市场比较法为主要估价方法；收益法应作为收益房估价的估价方法之一。
第三十五条对实行产权调换的房屋进行估价时，应当以房屋拆迁许可证颁发之日为估价时点，对被拆迁房屋和用于产权调换的房屋分别采用同一估价方法进行估价，确定差价；用于产权调换的房屋属于拍卖行的，该拍卖行按照同地段、类似环境新建商品房价格的95%估价。
第三十六条被拆迁房屋需要拆迁补偿和评估的，拆迁人应当委托房地产价格评估机构先行评估，拆迁人应当将评估报告送达被拆迁人。
拆迁人应当公示被拆迁人的姓名(名称)、被拆迁房屋的门牌号、拆迁补偿评估结果等。在被拆迁区域内，公示时间不得少于7天。拆迁人要求不公示的，可以不公示。
第三十七条被评估人对评估结果有异议的，可以自评估报告送达之日起5日内请求原评估机构重新评估，原评估机构应当自收到请求之日起3日内出具重新评估报告；被拆迁后对重新评估结果仍有异议的，可以委托其他房地产价格评估机构进行评估，受委托的房地产价格评估机构应当自接受委托之日起7日内出具评估报告。
经重新评估和其他委托评估不能达成补偿安置协议的，应当按照本办法第十八条的规定申请裁决。
第三十八条被拆迁房屋的使用人应当以房屋所有权证为准。原住宅房屋变更为非住宅房屋的，在《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》实施前已连续两年变更为非住宅房屋，并依法办理营业执照和税务登记的，拆迁时按照非住宅房屋进行补偿安置。
第三十九条被拆迁人属于连续两年享受最低生活保障待遇的城镇居民，被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于36平方米的。被拆迁人要求货币补偿的，对被拆迁人的货币补偿应当足以保证被拆迁人在较低层购买一套房建筑面积不低于36平方米。
认定享受最低生活保障的城市居民的依据是民政部门出具的书面证明，并由房屋拆迁管理部门公示十天。
第四十条拆迁执行政府规定租金标准的公共租赁住宅房屋，与承租人未就终止租赁关系达成协议的，适用下列规定:
(一)实行产权调换的，产权调换的房屋由原承租人继续租赁的，拆迁人应当与原承租人重新签订房屋租赁合同；
(2)实行货币补偿的，拆迁收益按照被拆迁房屋房地产市场评估价格补偿给被拆迁人，90%补偿给承租人。
第四十一条需要拆迁产权不明、暂时无法确认产权或者产权不清的房屋的，拆迁人应当提出补偿安置方案，到公证处办理补偿保证金公证和证据保全手续，报房屋拆迁管理部门审核批准后实施拆迁。
第四十二条拆迁设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人与抵押权人不能重新设定担保或者达成债务清偿协议的，拆迁人应当对被拆迁人进行货币补偿，并将补偿情况提交公证机关进行公证。
第四十三条拆迁房地产管理部门管理的房屋，实行产权调换的，调换的房屋由房地产管理部门管理，实行货币补偿的，货币补偿金额由房地产管理部门专门账户存入银行。
第四十四条拆迁部分产权的房改房，拆迁人应当按照本细则的规定，按照原产权单位和购房人的部分产权比例，给予货币补偿或者产权调换。产权单位对补偿方式有分歧时，只能进行产权调换。
第四十五条拆迁补偿安置资金由被拆迁房屋货币补偿金额、房屋产权调换货币金额、搬迁补助费、临时安置补助费和其他拆迁补偿费组成。
第四十六条拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费；产权调换的，属于现有房屋安置的，应当支付0拆迁补助费，属于拍卖安置的，应当支付2拆迁补助费。
被拆迁房屋面积小于100平方米，每户搬迁费不低于200元。被拆迁房屋搬家补助费的具体标准由当地房屋拆迁管理部门会同物价部门确定。
第四十七条住宅房屋被拆迁人或者房屋承租人自行解决周转房的，被拆迁人应当自搬迁之日起一个月内支付临时安置补助费至安置期满，各县(市)参照公房租金标准80%计算临时安置补助费。
拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转用房使用者应当按时腾退周转用房。被拆迁人或房屋承租人在周转期间不得擅自改变房屋使用功能或破坏房屋结构。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之日起，拆迁人或者自行安排住所的承租人每月应当支付2倍的临时安置补助费；超过6个月的，从超过之日起按月支付3倍的临时安置补助费；拆迁人提供周转房的，不再支付临时安置补助费。拆迁超过规定过渡期限的，周转房使用人从逾期之日起，每月支付2倍的临时安置补助费。
第四十八条拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用:
(一)按照国家和省规定的货物运输价格和设备安装价格计算的设备搬迁费和安装费；
(二)不能恢复使用的设备、构筑物，按重置价格结合成新结算费用；
(三)因拆迁造成停产停业的，给予适当补偿。
前款第(三)项的具体补偿标准，按照民政部门每年公布的最低生活保障标准给予补偿。(每10平方米补助1人，12月一次性补助)
第四十九条拆迁人应当在供水、供电、供气、通信、有线电视等部门办理相关手续。，并在搬迁期限(含强制拆迁限定的搬迁期限)结束后，停止对被拆迁房屋的供水、供电、供气。
因房屋拆迁引起的供水、供电、供气、通信、有线电视等重要设施搬迁费用，由拆迁人承担。
第五十条因拆迁造成相邻建筑物、构筑物和其他设施损坏的，拆迁人应当负责修复或者赔偿。
第四章处罚
第五十一条违反本细则规定，未取得房屋拆迁许可证购买拆迁房屋的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处以被拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第五十二条拆迁人违反本细则规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金0%以上3%以下的罚款。
第五十三条拆迁人违反本细则规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并可处以拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证:
(一)未按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
(二)委托不具备拆迁资格的单位实施拆迁的；
(三)擅自延长拆迁期限的。
第五十四条接受委托的拆迁单位违反本细则规定转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
第五十五条违反本细则，拆迁人将房屋拆迁工程委托给不具备相应施工企业资质的单位的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并对拆迁人处以2万元以上1万元以下的罚款。
第五十六条房地产价格评估机构房屋拆迁补偿估价结果严重偏离市场的，其评估结果无效，由房屋拆迁管理部门重新组织评估，并对房地产价格评估机构及相关责任人依法予以处罚。给当事人造成损失的，房地产价格评估机构应当依法承担赔偿责任。
第五十七条有关部门工作人员弄虚作假，在房屋拆迁管理部门通知其暂停办理手续期间为被拆迁人办理手续的，手续无效，并依法给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章附则
第五十八条本市规划区外的国有土地上，实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人进行补偿安置的，参照本细则执行。拆迁城市规划区内集体所有土地上的房屋，应当依法办理征地手续。
第五十九条本细则自发布之日起施行。
第六十条本细则由市房地产管理局负责解释。
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